于是，八达岭也pass。

第三个是在东北方向的秘云，在司马台长城的附近山脚下，依山傍水，不过这个地方是节目组三个备选地址中，最不推荐的一个，因为这边距离燕京城区比较远，从燕京城区出发，路程要一百多公里。

不过李牧倒是想起来，司马台长城这些年还不怎么火，大多数人都不太了解也不太关注，这地方后来火起来，还是要等到好几年后、古北水镇开发起来之后才把司马台带火了，李牧曾去过司马台长城，那里确实是比较原汁原味的明代长城，山势陡峭，格外壮观，而且依山傍水，环境非常好，否则也不可能在那里筹建古北这样几十亿投资的旅游项目，而趁着现在那地方还没火，过去体验一下当地原汁原味的风景，应该还是很不错的。

而且，虽然司马台离城区较远，但只要堵车现象不那么严重，路程也就两个小时左右，路虽远了点，但比八达岭可是好太多了。

于是，李牧给节目组回复了邮件，告知了他们自己的选择：司马台！

司马台有山有水有长城，比其他地方都要更让他满意，而且，因为选址附近的鸳鸯湖水域景色优美，安全性高，李牧还提议他们可以准备一艘皮划艇以及一些钓具，到时候可以给嘉宾额外一个任务选择：垂钓。

发完邮件，李牧脑子里想到的就是古北水镇，古北水镇是个很有意思的地方，它是一个彻头彻尾的现代人工打造的景点，但因为依靠着京郊有山有水风景秀美的风水宝地，又有司马台长城这个历史气息浓郁的文化景点，再加上自身设计出色、规划出色、运营也比较出色，所以成了国内最成功的人造古镇之一，虽然比不上乌镇那种本身就有浓郁历史沉淀以及建筑硬件沉淀的景区，但也绝对是人造古镇中首屈一指的了。

而开发古北水镇的陈向红，本身就是主持乌镇古镇旅游开发的行业先驱，他现在应该还在乌镇努力创业，想触及到司马台，至少还要等个七年八年，与其这样，不如先把这个项目做了。

古镇旅游在未来会成为一种全面发展的旅游景区，它不但可以提供基础旅游、文化旅游，还能结合影视项目做拍摄基地，尤其是综艺节目，来做娱乐旅游产业，乌镇也好，古北水镇也罢，没少从影视节目、综艺节目真人秀上借力，然后就是快速发展的阶段，一年几亿净利润都不在话下，再加上各种附加价值，确实是一个非常好的旅游地产项目。

而且，投资这样的项目非常有意思的是，完全不需要纯粹自己出钱出力，先跟当地政府联系，帮助当地开发旅游产业，而且几十亿规模的巨额投资，当地政府一定会给予极大的支持，拿地的成本会下降，营业的税收以及其他费用会下降，甚至还能得到当地政府的资金支持。

更何况，背后还有各大国有旅游公司，其中不乏中青旅这样的上市集团，找他们合作，又能谋取到更大的资源帮助，到时候自己出项目、出钱，地方政府出力、出钱，国有旅游公司出钱，三方合资，落地一个几十亿人民币的地产项目非常容易，而且因为方案和策划、落地都是自己这边来做，所以到时候项目给当地政府以及国有旅游集团的估值一定会往上提。

假设一共50亿投资，自己认缴20亿，认缴占比40，但因为项目是自己的，策划构思落地都得靠自己，甚至后期推广资源也靠自己，所以，自己这20亿，就要占到60的股份，这样的话，剩下的30亿投资，就只能对应40的股份，那么对其他投资方来说，项目的估值就达到了75亿。

而当地政府因为需要靠自己来帮助当地拓展旅游资源和深挖旅游产业，所以他们出钱多、占股少也是合情合理；

国有旅游公司因为是搭车赚钱的主儿，所以就更要尊重老司机开车的功劳，出钱多、占股少，对他们来说也是完全符合市场规则的。

更何况，50亿元的总投资，至少可以通过银行贷款解决一半甚至一多半，如果地方政府以及燕京市政府都支持，那么极有可能换取到长期低息贷款，甚至在景区的供水、供电、供暖等基础建设上，得到政府的大力支持，这样一来，项目的实际所需投资还会进一步降低。

一个特大型旅游地产项目，未来的盈利周期至少是二十年起，运营的好，三十年也不是什么问题，这样的话，未来的净利润空间就可能超过百亿，如果按照这个比例计算，自己可能只需要实际拿出几个亿，就可以分享至少60亿的长期收入，是一个非常划算的买卖，而且这种买卖不像商业地产，它的存在不是为了炒高地价，而是为了盘活一个地方的经济，提升一个地方的财政收入以及增加当地的旅游就业，以及周边旅游收入。

想一想到时候五十亿投资的项目，在建设时能为本地带来多少收入；

再想一想建成后，本地财政一年有可能增加十亿元甚至更高的旅游收入；本地可能至少千人得以在景区工作，并且拿到与城镇居民相差无几的工资；周边那些原本家庭年收入可能都不到一万元的村民，有可能通过农家乐而年入数万甚至十数万。

而那些受够了城市喧嚣的城市游客，可以花上无关痛痒的金钱，在这里得到难得的放松与放空，排解压力、缓解心情、感受美好……

综合来看，这绝对是一个多方受益的大好项目！

想明白这些，李牧立刻给蔚澜打了个电话，开口便道：“蔚澜，你现在到我这儿来一趟，我带你去一个地方。”